Como cada año desde 2018, la Dirección General de Catastro e IDECOR, dependientes del Ministerio de Finanzas, presentan el Mapa de Valores de la Tierra Urbana 2022. De esta forma, se completa una serie de cinco años de estudios inmobiliarios que permiten conocer la dinámica y el comportamiento de este particular mercado a lo largo de un lustro.

La información actualizada y detallada de los mercados de suelo permite implementar no sólo políticas tributarias más justas, sino también gestionar otras políticas territoriales que promuevan un financiamiento más eficiente y un desarrollo local más equitativo.

Al igual que en sus anteriores ediciones, el estudio tuvo por objetivo determinar el valor unitario de la tierra urbana (VUT) por parcela y a nivel de mercado, en las más de 400 localidades del territorio provincial. Los resultados informan valores para el mes de mayo de 2022, en pesos y en dólares por metro cuadrado, para cerca de 1,7 millones de parcelas urbanas.

El mapa Valor de la Tierra Urbana 2022, publicado en Mapas Córdoba, permite navegar sobre cualquier municipio o comuna, geolocalizar un inmueble mediante su dirección, número de cuenta de Rentas o nomenclatura catastral y desde allí conocer los valores de referencia para cada terreno y la información catastral de la parcela seleccionada.

Los datos del mapa también pueden consumirse libremente vía geoservicio OGC, desde un software SIG de escritorio o cualquier otra solución o aplicación, o descargarse en diversos formatos.

El estudio contó con la participación de especialistas e investigadores de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales (FCEFyN) de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC) y de unidades especializadas de CONICET en Córdoba.

En cuanto al relevamiento de datos de mercado se contó con aportes del Consejo General de Tasaciones de la Provincia, Tribunal de Tasaciones de la Nación, Banco de Córdoba, colegios profesionales y equipos técnicos de los municipios de Córdoba Capital, Río Cuarto, Villa María, Alicia, Cosquín, Mina Clavero, Nono, Río Cuarto, Villa Carlos Paz, Villa Giardino, Villa General Belgrano, Villa María, Pilar y Luque.

Un informe técnico detallado con la metodología, fuentes y resultados obtenidos puede descargarse desde este enlace.

El valor de la tierra en las principales localidades

El promedio ponderado de los VUT medianos por clúster (grupo de localidades), se estimó en $9.281 (46 USD/m²) a nivel provincial, lo que representa un 45% por encima del valor de 2021 ($6.381/m²), qué a su vez significó un 51% de aumento respecto de 2020.

Los valores urbanos más altos de toda la provincia se localizan en Córdoba Capital, en el sector de Plaza España, donde alcanzan máximos de $1.165.500/m², mientras que el valor mediano de la ciudad es de $24.600/m².

En cuanto a la distribución de valores medianos en el interior provincial, encabeza la lista de las 10 principales ciudades, la localidad de Jesús María, con un valor de $21.100/m², seguida por Villa Carlos Paz con valores de $17.500/m², Villa Maria y San Francisco con $16.900/m² y $15.300/m² respectivamente. Por debajo, se encuentran Villa Allende y Villa Nueva con valores de $14.900/m². Continúa la lista la localidad de Oncativo, con $14.000/m² de valor mediano, seguida de Río Tercero y Río Cuarto con $13.900/m² y $13.800/m² respectivamente; con una mínima diferencia, la Calera completa la lista, con un valor mediano de $13.200/m² (Gráfico 1, Imagen 3).

Actualizaciones metodológicas

El enfoque metodológico vigente desde 2018 se basa en el uso de modelos de Valuación Masiva Automatizada (VMA), que integran técnicas de econometría espacial y aprendizaje computacional (machine learning), con un marcado aprovechamiento de herramientas geomáticas libres y datos territoriales abiertos.

El perfeccionamiento de los procedimientos y la automatización de ciertas tareas permite actualmente, ejecutar todos los trabajos urbanos y rurales en un período de 10 meses (de febrero a noviembre), lo cual busca asegurar la actualización anual de las valuaciones de todos los inmuebles provinciales.

Las innovaciones de este año siguen el marco general de los cambios incorporados desde 2020 y abarcan tres aspectos principales. Primero, se continuó con la actualización de los valores urbanos a nivel de parcela (lote); segundo, fueron estimados nuevamente los Coeficientes de Homogenización (CH) de terrenos, a partir de los cuales se intentan capturar las particularidades de cada mercado inmobiliario en cuanto a la ponderación que imponen sobre el valor por metro cuadrado de la tierra, las diferentes características físicas y topológicas de las parcelas (superficie, medida del frente, forma o ubicación en la cuadra o manzana). Se incluye, además, la homogeneización correspondiente a características propias del mercado sobre los datos relevados, tales como la situación jurídica (con o sin escritura) y el tipo de valor (oferta o venta). Para la conversión de pesos a dólar, o viceversa, se adoptó un TC igual a $203 (mayor información sobre los tipos de cambio utilizados, consultar el Informe Técnico).

También fueron nuevamente estimados los Coeficientes de Ajuste a la valuación de departamentos en altura o Coeficiente de Comercialización (CC), que surgen de la comparación entre el valor de mercado de dichos inmuebles contra el método de valuación catastral que se basa en la adición del valor de la tierra proporcional a cada unidad y el valor propio de las edificaciones (método separativo).

El desafío de recolectar una cantidad significativa de datos en todo el territorio llevó a implementar distintas estrategias en forma simultánea. Para ello, se trabajó con una red de más de 50 agentes locales que aportaron información particular de cada localidad. Además, se recopilaron datos de portales web y se realizaron tasaciones ad-hoc, para cubrir sectores con poca información. Ello, además de las participaciones institucionales y de municipios antes mencionadas.

Durante 2022 el Observatorio del Mercado Inmobiliario registró casi 9.000 datos de valores urbanos. Entre ellos, más de 5.000 se corresponden con inmuebles baldíos, que informan de manera directa el valor de la tierra libre de mejoras, y casi 3.800 son inmuebles edificados, de los cuales 2.700 se corresponden con inmuebles bajo el Régimen de Propiedad Horizontal (PH). Este volumen de información representa el 12% sobre los más de 71.000 datos registrados en OMI desde 2017.

La muestra final utilizada para la construcción de los modelos valuatorios 2022, fue de 11.387 datos, donde se identifica información de 2022 e histórica actualizada aplicando un modelo desarrollado ad-hoc. Un detalle de este procedimiento y de la distribución de los datos usados de cada año, puede consultarse en el Informe Técnico del estudio.

¿Más información?

Para conocer más sobre este tipo de estudios se puede descargar el informe técnico detallado, como también las bases de datos completas desde Descargas. O escribir a [email protected].

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